İkinci Boğaz köprüsünün devreye girmesi ile Anadolu yakasında ofis ve plaza pazarı hareketlenmişti. Kadıköy-Kartal metro hattının 2012 yılında devreye girmesi, ardından hattın Pendik ve Tavşantepe’ye uzaması E5 hattı üstündeki plaza ve ofislerin cazibesini arttırdı. Marmaray ve Avrasya Tüneli de bölgedeki ulaşımı kolaylaştırarak İstanbul ofis pazarında E5 hattındaki plazaların cazibesini arttırdı. Kozyatağı, İçerenköy, Maltepe, Kartal, Pendik Anadolu yakasında E5 hattı üstünde ön plana çıkan plaza ve ofis bölgeleri.
E5 (D100) Üstünde Ofis Almak ya da Kiralamak Neden Cazip?
E5 (D100) bandı üzerinde bulunan ticari gayrimenkullerin %80’i ofis. Geri kalanlar ise showroom, restoran, eğitim kurumu ve sağlık binalarından oluşuyor. Üretim ve depolama tesisi olarak ise sayılı işletme kaldı, bunlar da kendilerine şehrin dışında yer aramaktalar. Anadolu yakası E5 bandındaki ofislerin tercih edilmesindeki en önemli nedenler ulaşım kolaylığı ve prestij. Bu iki özelliğe sahip ofisleri en uygun fiyatlar ile satın alabileceğiniz ya da kiralayabileceğiniz ofisler bu hat üzerinde bulunuyor. Gebze Dilovası’ndaki fabrikaların beyaz yakalı çalışanları fabrikalar yakınında oturmuyorlar ve işe gelip giderken çok zaman kaybı yaşıyorlar. Bu bölgede fabrikası olan işletme sahipleri yönetici kadroları için şehrin içinde ofis kiralama veya satın almayı tercih ediyorlar. Bu sayede hem kalifiye çalışanları şirket kadrosuna almaları kolaylaşıyor hem de tecrübeli çalışanları bünyelerinde tutmaları..
E5 Üstündeki Ticari Gayrimenkullerin Kira Çarpanı Nedir?
Özel bir durum olmadığı müddetçe ticari gayrimenkullerin kendilerini 200 ayda amorti etmesi beklenir. Bu durum ülke ekonomisi, siyasi durum gibi sebeplerden dolayı farklılık gösterebiliyor. 2017 yılına baktığımızda alıcılar kendini 140-180 ay arasında amorti eden mülkleri tercih ediyor.
E5 (D100) Üstünde Gayrimenkul Yatırımı Cazip Bir Yatırım mı?
Yapacağınız yatırımın cazip olup olmadığını pek çok kriter belirleyecek. Alım yaparken dikkat etmeniz gereken pek çok husus var; konum, proje özellikleri, kullanım alanı, doluluk oranı, vs. Dolayısıyla alım sürecinde bölge dinamiklerini bilen kişilerden profesyonel destek almanız size kazandıracaktır.
E5 (D100) Üstünde Ofis Kiraları ve Fiyatları Ne Yöne Gider?
Ofis kiralarındaki düşüşün en önemli nedeni artan boşluk oranları. 2013 yılında %11,2 – % 15,1 aralığında olan A sınıfı ofislerdeki boşluk oranı 2015 yılında %15,8 – %25,8 aralığına yükseldi.
2013 – 2015 İstanbul ofis pazarında A sınıfı plazalarda boşluk oranları
2016 yılında MİA’daki A sınıfı ofislerde boşluk oranı %25 civarında seyretti, ancak MİA dışı bölgelerdeki A sınıfı ofislerde boşluk oranları arttı.
2016 yılında B sınıfı ofislerde boşluk oranı genel olarak artış gösterdi.
2016 yılında İstanbul ofis pazarında B sınıfı plazalarda boşluk oranları
2015 yılında 1,5 milyon m2 civarında olan İstanbul Anadolu yakası ofis arzı 2018 yılında iki katı artarak 3 milyon m2’yi aşacak. Bu ofislerin bir bölümü de Kartal ve Maltepe’de inşa ediliyor. Peki bu ticari gayrimenkul arz artışını karşılayacak talep var mı? Yoksa bu arz artışı ile birlikte ofis boşluk oranları daha da mı artacak? Ofis ve plaza arzının ve boşluk oranlarının artması Kartal ve Maltepe’de fiyatları ve kiraları ne yönde ve ne miktarda etkileyecek?
2015 yılında 119 birim ve 1.558.410 m2 olan İstanbul Anadolu yakası ofis arzı 2018 yılında 136 birime ve 3.112.223 m2’ye yükseliyor.
Faiz oranları hala son 8 yılın en üst seviyesinde seyrediyor. 15 Haziran 2017’de açıklanan olumlu verileri referandum sürecinde çeşitli kesimlere verilmiş olan destekler tetiklemiş olabilir. Önemli olan bu büyümenin sürdürülebilir olup olmadığı. Eğer büyüme sürdürülür olur ise şirketlerin yeni yatırım kararları ile büyüyeceği ve ofis talebinin artacağı aşikar. İstanbul Ofis Piyasası 2017
Kartal, Maltepe ve Pendik‘te ofis ve plaza pazarında yeni projeler her gün devreye girerken, bölgede boşluk oranları her gün artarken, ekonominin yavaşladığı bir dönemde şirketlerin genişlemelerini durdurmaları ya da küçülmeye gitmeleri çok muhtemel.. Bu da Kartal ve Maltepe’de ofis ve plaza kiraların ve fiyatların hızlı düşüşüne yol açar. Benzer bir düşüş arz talep dengesinin bozulduğu lüks konut piyasasında görülmeye başlandı.