Gayrimenkul geliştirme sürecinde yapılan ilk çalışma yatırım kararlarının öncesinde durum değerlendirmesi niteliğindeki yasal durum analizi olmalıdır. Yasal durum analizi, gayrimenkulün en verimli kullanımının ve varsa hukuki sorunlarının belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır. Gayrimenkul projelerinde tapu kayıtları (ipotek, şerh, beyan vb.), kısıtlamalar, kadastro kayıtları, alansal sınırlar, çevresel özellikler, imar durumu ve diğer kanuni mükellefiyetlerin önceden incelenmesi, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespitinin yapılması gereklidir. Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, gerekli olan imar durumunun ve yasal prosedürlerin niteliğinin (sit alanı, dere koruma alanı vb.) projeye başlamadan önce tam ve doğru olarak tespit edilmesi şirketlere zaman açısından ve ekonomik açıdan faydalar sağlamaktadır.
Yasal Durum Analizi
Yasal durum analizi, gayrimenkul geliştirme faaliyetleri kapsamında değerleme çalışmalarında, fizibilite çalışmalarında ve en iyi ve en verimli kullanım analizlerinde dikkatli bir şekilde incelenmelidir. Yer seçimi sürecinde yapılan yasal durum analizinde gayrimenkullerin hukuki durumlarındaki kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların tespiti ve giderilmesi amaçlanmalıdır. Fizibilite çalışması (yapılabilirlik) bu sürecin farklı aşamalarında detay açısından farklı olarak ele alınabilir. Gayrimenkulün, yasal iznine uygun olarak üzerinde geliştirilecek projenin fizibilite çalışması sonuçlarına göre en iyi ve en doğru kullanımı belirlenerek olumlu veya olumsuz karar verilir. Yasal durum analizi, potansiyel yatırım alanlarının tespit edilmesinde yadsınamayacak öneme sahiptir. Yasal durum, yatırım potansiyeli olan gayrimenkulün piyasa değerini etkileyen en önemli faktördür. Gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir gayrimenkulün kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, yasalarca izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanmaktadır. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.
Fonların ve imkânların kullanımını gerektiren hemen her yerde, gelecekte kazanç getirecek bir işe kalkışıldığında, söz konusu olacak yatırımın değerli olup olmadığını, ne ölçüde kârlı olabileceğini ortaya koymak için yatırım projesi ile ilgili önemli bütün hususların değerlendirilmesine ihtiyaç duyulur. Bu amaçla yapılan çalışmalara fizibilite çalışması denir. Ön elemeden geçen ve potansiyel başarı derecelerine göre öncelikleri belirlenen ürün yada proje fikirleri için fizibilite etüdüne başlamadan önce bir ön yapılabilirlik çalışması yapmak gerekir. Fizibilite çalışması yeni bir yatırım kararı için yapılabileceği gibi, mevcut tesislerin genişletilmesi, yenilenmesi amacıyla da yapılabilir. Bu çalışmalar bazen bir istek sonucu da gündeme gelebilmektedir. Fizibilite raporu, yatırım için ihtiyaç duyulacak kredi ve teşvikleri sağlayacak kamu veya finansman kuruluşlarının bu işin yapılabilirliğini görmek için kullandığı bir araçtır. İnşaat öncesi yasal süreç yönetiminde, öncelikli olarak arsa ile ilgili gerekli tüm bilgi ve belgelerin eksiksiz olarak belediyelerden ve ilgili idarelerden temin edilmesi, tasarıma başlarken, yasal durum analizinin kapsamlı bir şekilde yapılması gereklidir. Günümüz koşullarında yasal durum analizi şirketlerin ilgili departmanları tarafından yapılabileceği gibi, bu konuda yetkin gayrimenkul değerleme ve danışmanlık şirketlerinden de hizmet alınabilmektedir. Gayrimenkul geliştirme şirketleri, sürecin ilk aşaması ve yatırımın ön analizi olan yasal durum incelemesinde titiz bir şekilde hareket etmeli, kazançlı yatırımlar yapabilmek için, gayrimenkul değerleme çalışmaları, fizibilite çalışmaları, en iyi ve en verimli kullanım analizlerindeki önemli unsurları değerlendirebilecek kapasite ve nitelikte olmalıdır.
Satın Alma İşlemleri ve Sözleşmelerin Yapılması
Yatırım kararı alındıktan sonra geliştiricinin söz konusu alanda hak sahibi olabilmesi için arsa/arazinin satın alınması, tapu kayıtlarında tescilinin yapılması veya hasılat paylaşımı ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılarak tapu kayıtlarına tescil edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde geliştirici kullanım hakkına sahip olamayacağı gibi inşaat işlerini de başlatamayacaktır.
Geliştiricinin ilgili gayrimenkul üzerinde hak sahibi olmasını sağlayan unsurlar;
Satın Alma İşlemleri,
İnşaat Sözleşmeleri (Kat Karşılığı, Gelir Paylaşımı)
şeklinde özetlenebilir.
Satın Alma İşlemleri
Türkiye Cumhuriyeti’nde 22.11.2001 tarihinde kabul edilen 4721 sayılı Medeni Kanun’un 683-761. maddeleri taşınmaz hukukunu içermektedir. Buna göre Medeni Kanun’un 704. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;
Arazi
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
Taşınmaz mülkiyetine sahip olunabilmesi için ilgili taşınmazın tapu siciline özel veya tüzel kişiler adına kayıtlı olması gereklidir. 07.06.1994 tarih ve 21953 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Tapu Sicil Tüzüğü’nün 4. maddesine göre; Tapu sicili, taşınmaz mal ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere Devlet’in sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir. Satın alma işlemleri kapsamında, alıcı ile satıcı arasında, satışa konu olan gayrimenkulü ve alım-satım koşullarını açık ve anlaşılır bir biçimde tanımlayan bir satış vaadi sözleşmesi ile satın alma prosedürü başlatılır. Satış sözleşmesi, alıcının vermeyi yükümlendiği bir miktar para karşılığı, satıcı yönünden satım konusu malı alıcıya teslim ederek mülkiyeti ona geçirme borcu doğuran sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
İş sahibinin bir taşınmazın belirli bir payının veya tümünün yükleniciye devri ya da devir taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir eser oluşturmayı taahhüt ettiği, geçerliliği şekle bağlı, kural olarak ani edimli (süreksiz olarak) tam olarak iki tarafa borç yükleyen çift tipli bir karma sözleşmedir. Yüklenicinin borçları; özen borcu, işin bizzat veya yönetimi altında yaptırılması, sadakat borcu ve genel ihbar yükümlülüğü, iyi cins malzeme kullanma ve artanı iade borcu, işe zamanında başlama ve devam etme borcu, ayıba karşı tekeffül (kefil olma) borcu ve teslim borcu şeklinde sıralanabilir. Teslim; sözleşme konusu eserin tamamlanmış olmasını ve ayrıca iş sahibinin eser üzerinde fiili hâkimiyetinin tesis edilmesini ifade etmektedir. Temerrüt; ifası mümkün olan ve ifası istenebilecek ve ifa edilecek anı gelmiş bulunan muaccel (hemen ödenmesi gereken) bir borcun kural olarak ihtara ve ek süre verilmiş olmasına rağmen yerine getirilmemesi durumunda ortaya çıkan hukuki durumdur. İş sahibinin borçları; proje ve ruhsat alma borcu, malzeme borcu, arsayı teslim borcu, vergileri ödeme borcu, ücret ödeme borcudur. Ücret çeşitleri; belli arsa payının tapu ile yükleniciye devri, inşaat süresi için arsa paylarının inşaatın yapıldığı ölçüye göre yükleniciye devri, arsanın tamamının yükleniciye devri, arsa paylarının satış vaadi yoluyla devri ve yüklenicinin de inşaatı yapmayı üstlenmesidir.
T.C. Yargıtay Başkanlığı Hukuk Genel Kurulu’nun (YHGK) 06.10.2004 tarih, 2004/13‐420 Esas ve 2004/443 sayılı kararına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği ile ilgili T.C. Yargıtay Başkanlığı 14. Hukuk Dairesi’nin 03. 07. 2003 tarih, 2003/4696 Esas ve 2003/5639 sayılı kararında; “Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri (borçlunun yapmak zorunda olduğu davranışları) içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.” denilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada çok yaygın olmasına rağmen yasal altyapısı olmayan bir sözleşmedir. Yasal süreç yönetimi kapsamında, kanunda açıkça düzenlenmeyen bu sözleşme ile ilgili ihtilafların çözümünde, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerinden yola çıkılarak oluşturulmuş emsal Yargıtay kararları incelenmeli, bu kararlar doğrultusunda geliştiricinin karşılaşabileceği riskleri en aza indirecek sözleşme taslağının oluşturulması gereklidir.
Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmeleri
Kişi ya da kurumların kendi arsalarını, yükleniciye belirli bir bedel karşılığı devretmesidir. Bu bedel yüklenicinin yapacağı projenin satış bedelinden sözleşmede taahhüt ettiği pay olarak iş sahibine ödenmesini öngörür. Arsa satışının bir türevi olarak değerlendirilir. “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği” ile mevzuata bağlanmıştır. Arsa karşılığı yapılan Gelir Paylaşımı Projeleri, TOKİ’nin sosyal nitelikli konut projelerinin finansmanı açısından çok büyük bir önem taşımaktadır. Türkiye’deki konut sorununu aşmak üzere faaliyetlerine olağanüstü bir hızla devam eden TOKİ, bu modelini kısa vadeli sermaye giderleri ile uzun vadeli alacakları arasındaki boşluğu kapatmak üzere geliştirmiştir. Kendi portföyünden arsa kullanan TOKİ, özel sektörle işbirliği yaparak projenin gelirinden proje yüklenicisi firmaya belli bir oran dahilinde aktarım yapmaktadır. Bu projelerde kullanılan arsaların TOKİ portföyünde bulunması, dolayısıyla TOKİ mülkiyetinde olması, projenin mülkiyet edinim sürecinden kaynaklanabilecek süre kayıpları olmaksızın, hızlı bir biçimde inşa edilebilmesine olanak tanımaktadır. Bu modelde TOKİ, arsanın geliştirilmesi sürecini yükleniciye bırakmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmeleri geliştirme sürecinde kritik öneme sahiptir. Satın alma işlemleri ve İnşaat sözleşmeleri yasal süreç yönetimi kapsamında değerlendirildiğinde, hukuki sorunlarla karşılaşmamak için yatırımın gerçekleştirileceği taşınmazın satın alınması işlemlerinin titizlikle icra edilmesi, sözleşmelerin kontrolünün sağlanması gerekmektedir. Yapılan tüm sözleşmelerin detaylı olarak incelenmesi, yatırım risklerinin en aza indirilmesini sağlayacaktır. Bu süreçte hukuk departmanı bulunmayan şirketlerin gayrimenkul hukuku konusunda faaliyet gösteren danışmanlık firmalarından hizmet alması faydalı olacaktır.
Arazi Geliştirme İşlemleri
Türkiye’de imar ve yapılaşma konularına ilişkin ilke ve esasları tanımlayan mevzuatın temelini oluşturan 3194 sayılı İmar Kanunu 09.05.1985 tarihinde 18749 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 1. maddesine göre; “Bu kanun yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Kanunun ikinci maddesine göre: “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu kanun hükümlerine tabidir”. İmar Kanunu’nun 3. maddesinde: “Bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılmaz” şeklindeki hükümle bir yerin ancak imar mevzuatının öngördüğü esaslar doğrultusunda kullanılabileceği, dolayısıyla imar mevzuatının ve imar planının getirdiği esaslara uyulmasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. Arazi geliştirme sürecinde ham araziden olgun arazi aşamasına kadar yürütülmesi gereken yasal süreçler mevcuttur.
Mevzuatımızda imar hukuku ile ilgili yasa ve yönetmelik bazında birden çok düzenleme olduğu gibi, imar uygulamaları da değişik yasa ve yönetmeliklere göre yapılmakta, böylelikle ilk bakışta bir karışıklık var gibi görünmekte ve algılanmaktadır. İmar uygulamalarının yasal dayanakları;
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması,
2981 sayılı kanunun 10/c maddesi uyarınca yapılan ıslah imar uygulamaları,
2981 sayılı kanuna 3290 sayılı kanun ile getirilen ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine eklenen “Ek Madde 1” uygulaması
2981 sayılı kanunun 10/b maddesi uygulaması
olarak gösterilebilir. Bu kanunlara dayalı olarak arsa ve arazilerde düzenleme yapma, hak sahiplerine dağıtma ve tescil gibi işlemlerdeki esaslar belirtilmiştir.
Türkiye’de arazi ve arsa düzenlemesi 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde belirtildiği gibi arazi ve arsa düzenlemesi resen yapılmaktadır. Belediye ve mücavir alanlar içinde bu yetki belediyelere verilmekte olup, belediye ve mücavir alanlar dışında ise ilgili il özel idareleri yetkilendirilmiştir. Arazi ve arsa düzenlemesi işlemi resen yapılmakla birlikte, İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanması ile ilgili yönetmeliğin 13. maddesinde imar planına ve 5 yıllık imar programına dahil olmak kaydıyla düzenleme sahalarının maliklerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğunun talebi üzerine de yapılabileceği belirtilmiş ve bu durumda parselasyon masraflarının talepte bulunan mal sahipleri tarafından karşılanabileceği ifade edilmiştir. Arazi ve arsa düzenlemesine başlanılabilmesi için herhangi bir üst otoritenin kararı gerekmemekte, sadece Belediye Encümeni kararı alınmaktadır
İmar planı, onaylı hâlihazırdaki haritalar üzerinde ve kadastral (hâlihazır) durumu işlenmiş olan arazi parçalarının kullanış biçimlerini, bölgede gelecekte öngörülen nüfus yoğunluğunu, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümünü göstermek amacıyla 1/1000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır. İmar planı tadilatı, Nazım ve Uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermemesi durumlarında söz konusu olmaktadır. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. madde uygulaması (ifraz-tevhid), “isteğe bağlı uygulamalar”, “gönüllü uygulamalar” ile “arazi ve arsa sahiplerinin istemi ve rızası üzerine yapılan uygulamalar” gibi kavramlar aynı anlamda kullanılmaktadır. Tatbikatta, 15. ve 16. madde uygulaması; parselasyon planı oluşturulmadan, kadastral parsellerin imar planına uygunluğunun sağlanmasını ifade etmektedir. Kadastral parselin imar planında yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol yeri gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlar, amaçları doğrultusunda kullanılmak üzere kamuya terk edilip, umumi hizmetlere ayrılan alanlar dışında okul, hastane, kreş, belediye hizmet alanı ve diğer resmi tesis alanlar gibi kamu tesislerine ayrılmış alanlara rastlayan kısımlar, ayrı ayrı parçalar halinde amaçlarına göre, geriye kalan kısmında ise imar planı ve yönetmelik esaslarına göre uygun imar parselleri oluşturulması şeklindedir.
Uygulamada sıkça kullanılan bir terim bulunmaktadır: ”Terk İşlemi”. Bu terim, ne 3194 sayılı yasada ne de ilgili yönetmeliklerde tanımlanmamıştır. Uygulamada “Terk işlemi” terimi, arazi ve arsa düzenleme öncesinde kadastral parsellerin ifraz edilerek imar parseli haline geldiği durumlarda, bu parselinin yol, meydan, yeşil saha, park ve umumi hizmetlere ayrılan yerlerinin kamuya bağışı anlamında kullanılmaktadır. Burada bir kadastral parselin ifraz, tevhid ve terk işlemleri kullanılmak suretiyle imar parseline dönüşmesi amaçlanmaktadır. Bu türde uygulamanın genelde imar planının uygulanamadığı veya uygulanmadığı alanlarda yapıldığı veya imar planlarının mevzi olarak uygulaması şeklinde olduğu söylenebilir. Literatürde, bu yöntem için arazi ve arsa sahiplerinin istemi ve rızası üzerine yapılan uygulamalar şeklinde tanımlama getirilmiş ve bu tanımlama sınır düzeltmesi, ifraz- tevhit ve terk işlemlerini kapsadığı belirtilmiştir. İfraz ve tevhit işlemi ile, taşınmazın sahibinin isteği üzerine imar planı ve mevzuat hükümleri doğrultusunda taşınmazın bölünmesi (ifraz) ve taşınmazın imar planı ve mevzuat hükümlerine göre yeterli büyüklükte olmadığı durumlarda komşu parsellerle birleştirilerek (tevhid) inşaata elverişli konuma getirilmesi ifade edilmektedir
Proje Geliştirme İşlemleri ve Yapı Ruhsatı Alınması
İnşaat öncesi yasal süreç yönetiminin son aşamasında proje geliştirme çalışmaları ve üretilen projeler ile söz konusu yapı veya yapılar için ilgili idari izinlerinin ve yapı ruhsatının alınması yer almaktadır. Süreç kısaca şu şekilde özetlenebilir;
Alınan imar izinlerine uygun olarak konsept belirleme ve değerlendirme çalışmalarına başlanır,
Konsept değerlendirmesi yapıldıktan sonra mimari, statik, mekanik, tesisat müellifleri, jeolojik ve çevresel etüt (ÇED) raporlaması hizmeti ve yapı denetimi hizmeti için müellifler ile sözleşmeler yapılarak verilecek hizmetler taraflar arasında hüküm altına alınır,
Tüm projelerin kanun ve yönetmeliklere uygunluğu konusunda ilgili idarelerden (su ve kanalizasyon idaresi, elektrik idaresi, ulaşım koordinasyon müdürlüğü, itfaiye müdürlüğü gibi) onay alınır,
Sözleşmeler ve teknik projelerin onayları tamamlandıktan sonra ilgili idareye başvurularak yapı veya yapılar için ruhsat düzenlenir.
Tüm müellifler ile ilgili, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 38. maddesi; Yapıların mimari statik ve her türlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanması ve bunların uygulanması ile ilgili fenni mesuliyetlerin, uzmanlık konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ve görev yetki ve sorumlulukları yönetmelikle düzenlenecek olan fen adamlarınca deruhte edileceğini (üstlenileceğini) hüküm altına almıştır. Buna göre mimari projelerin mimarlar, peyzaj projelerinin peyzaj mimarları, statik projelerin inşaat mühendisleri, tesisat projelerinin makine mühendisleri, elektrik projelerinin ve asansör vb. projelerin elektrik mühendisleri ile yapının özelliğine göre elektrik ve makine mühendislerince birlikte hazırlanması, projenin zemine aplikasyon aşamasında harita mühendisinin de bu konu ile ilgili sorumluluğu üstlenmesi gerekmektedir.
Fen adamlarının fenni mesuliyet üstlenmelerine dair kurallar “İmar Kanununun 38. Maddesi’nde sayılan “Mühendisler, Mimarlar ve Şehir Plancıları Dışında Kalan Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Yönetmelik” hükümleri ile belirlenmiştir. Bu yönetmeliğe göre, mimar ve mühendis bulunmayan hallerde fen adamları yönetmelikte belirlenen yetki sınırları çerçevesinde fenni mesuliyet üstlenebilmektedir.
Onay alınacak idarelerin sayısı ve alınan onayların kapsamı gayrimenkulün konumu, projenin büyüklüğü, çevresel özellikleri ve ulaşım bağlantıları gibi özelliklerine göre değişiklik göstermektedir. Örnek olarak, kıyıya yakın kesimlerde 3621 sayılı Kıyı Kanunu’na uygun hareket etmek gerekli iken, içerisinde tescilli yapı (eski eser, anıt ağaç, tarihi çeşme vb.) bulunduran parsel ya da tescilli eski eser parsellerine komşu parsellerde uygulama yapılabilmesi için ilgili koruma kurulu kararı gereklidir. Yapı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. Maddesi’nde; karada, suda, daimi ve muvakkat (geçici), resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (hareketli) tesisler şeklinde tanımlanmıştır. İnşaat ruhsatı, ilgili idareler tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 20, 21 ve 22. maddeleri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 57. maddeleri esas alınarak verilmektedir. Yapı ruhsatı verilmesi ile ilgili, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesi’nde; “Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.”
Yapıya ilişkin kamu hukuku alanında kurallar konulurken aynı zamanda özel hukuk açısından da (mülkiyet hakkı) sınırlandırmalar mevcuttur. Yapı sahibi ve kanuni vekillerince; yürürlükteki kanun, plân, yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat, sağlık kuralları ve bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak suretiyle mimari, statik, tesisat ve peyzaj projeleri hazırlattırılması gereklidir. Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyeler tarafından, mücavir alan sınırları dışında valilikler tarafından (Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri) verilen izindir. Türkiye’de 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (27. maddede belirtilen istisna hariç) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan yıkım ve arazinin hazırlanması için yapılan faaliyetler ve kazı işlemine de ruhsat alınmaksızın başlanamamaktadır. Yapı ruhsatı müracaatları ve yapı ruhsatlarının düzenlenmesine ilişkin işlemlerde uygulama birlikteliğinin sağlanması gereklidir. T.C. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan 10.03.2011 tarih ve 111/3793 sayılı genelgede, “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesinde ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dördüncü bölümünde yer alan maddelerinde; yapı ruhsatı düzenlenirken hangi belgelerin hazırlanacağı ve hangi işlemlerin isteneceği açıkça belirtilmiş olup, idarelerce sayılanlar dışında teknik zorunluluk kapsamında kalmayan belgelerin istenmemesi ve ruhsat süreçlerinin idarelerce zorlaştırılmaması gerekmektedir” denilmektedir.
Yapı ruhsatı için gerekli belgeler ile idareye başvuru yapıldıktan sonra ilgili idare tarafından yapılan inceleme sonunda ruhsat alınması için herhangi bir eksiklik görülmez ise Yapı Ruhsatı Belgesi doldurularak talep sahibine verilmektedir. İnşaata başlamadan önce yapılması gereken işlemlerden en önemlileri olan mimari proje kontrolü ve yapı ruhsatı alma işlemleri belediyelerin ilgili müdürlüklerinde incelenmiştir. Bu incelemelere göre inşaat öncesi yasal süreç yönetimi kapsamında ilgili belediyeler nezdinde takip edilmesi gereken, mimari proje kontrolü, yapı ruhsatı verilmesi, yapı ruhsatı tadilatı işlemleri için iş akış şemaları oluşturulmuştur. Mimari Proje Kontrolü İş Akış Şeması Şekil 3.6’da gösterilmiştir.Belediyeler tarafından yapılan uygulamalarda öncelikle mimari projenin onaylanması gereklidir. Mimari olarak onaylanmayan projeler diğer teknik büro ekibi tarafından incelenmemekte olup, mimari olarak onay almış projelerin statik, tesisat, elektrik projelerinin sıraya bağlı olmaksızın kontrol edilmesi gereklidir. Yapı ruhsatı teknik projelerin tamamının kontrolünün ardından hazırlanabilmektedir.
İmar Kanunu’nun 29. Maddesi’nde, “Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır.” denilmektedir. Bu durum alınan yapı ruhsatının yenilenmesini gerektirmektedir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 5. Maddesinde, “Düzenlenecek yapı ruhsatlarında; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, 5/12/2008 tarihli ve 27075 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, 8/9/2002 tarihli ve 24870 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanan Yapı Malzemeleri Yönetmeliği, 26/6/2009 tarihli ve 27270 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanan Yapı Malzemelerinin Tabi Olacağı Kriterler Hakkında Yönetmelik, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik ile 14/7/2007 tarihli ve 26582 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanan Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulur.” denilmektedir.
Geliştirici tarafından, inşaat başlamadan önce veya inşaat aşamasında, alınan yapı ruhsatında değişiklik (inşaat alanı, mimari özellik vb.) yapılması istenilebilir. Bu değişiklikler yapı ruhsatının ilgili idare tarafından tadilatını (değiştirme) gerektirmektedir.
İnşaat öncesi yasal süreç yönetiminde üretilmek istenen ürünün işlevselliği, görselliği, ilerici ve yenilikçi olma ideallerinin yanı sıra, projenin kente, kurallara, çevreye, iklim, zemin ve afet koşullarına uygun olması gibi pek çok kriter yer almaktadır. Proje geliştirme ve idare onaylarının alınması sürecinde müellif kontratlarının yapılması, sözleşmelerin kontrolü, teknik projelerin mevzuata uygunluğunun kontrolünün sağlanması ve onayların belirlenen süreler dâhilinde alınması gerekmektedir.
İnşaat Aşamasında Yasal Süreç Yönetimi
İnşaat işleri, arsa veya arazi altyapısı üzerine hammadde ve işçilik kullanılarak bir bina yerleştirilmesi eylemi ile gerçekleşen bir üretim sürecidir. İnşaat faaliyetleri, bir başkasının arsası üzerine yapılırsa inşaat taahhüt işleri olarak, inşaat firmasının kendi arsası veya kat karşılığı olarak aldığı bir arsa üzerine yapılırsa özel inşaat (yap-sat veya arsa geliştirme) işleri olarak adlandırılmaktadır. İnşaat işletmelerinin, inşaat işlerini yürüterek tamamlaması ile ortaya bir mamul veya hizmet çıkmaktadır. İnşaat işleri, yapımı üstlenilen her bir projenin birbirinden farklı olması, konumunun farklı olması, üretimde kullanılan makine ve araçların farklı özellikler taşıyabilmesi ve her bir projenin ayrı bir örgütlenme ve yönetim süreci gerektirmesi gibi nedenlerden dolayı diğer üretim süreçlerinden farklılaşmaktadır. İdare hukuku kurallarınca, yapı kavramı ile izin kavramı arasında sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu ilişki, henüz yapı yapılmadan önce izinle başlayıp, yapı bittikten sonra yapı kullanma izninin alınmasına kadar devam etmektedir. Yapıların izne bağlanması konusuna ilişkin, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 21. Maddesi’ne göre, belediye sınırları içinde yapılacak bütün yapılar için belediyelerden “Yapı Ruhsatı” ve aynı kanunun 30. Maddesi’ne göre de yapı bitince kullanılabilmesi için “Yapı Kullanma İzin Belgesi” alınması zorunludur. Yapı ruhsatına tabi yapılarda, inşaatın idare tarafından onaylanan teknik uygulama projelerine uygun olarak tamamlanması gerekmektedir. Eğer aksi durum söz konusu olursa, imar mevzuatına ve sözleşmeye aykırı olarak inşa edilen bölümün projesine ve sözleşmeye uygun duruma getirilmesi veya yıkılması için de emek ve para harcanacağı açıktır.
Kat İrtifakı Kurulması
Türkiye’de inşaat sektöründe yaygın olarak uygulanan yöntemde, inşaat maliyetinin önemli bir kısmının sağlanması için inşaat başlangıcında satış işlemine başlanması amaçlanmaktadır. Bu sebeple inşaat firmaları için yapı ruhsatının alınması satış ve pazarlama sürecinin başlaması anlamını taşımaktadır. Birçok inşaat firması tarafından konut ünitelerinin ve ticari ünitelerin satışına yapı ruhsatı alınmaksızın başlanmakta, bu durum inşaat sürecinde karşılaşılan olası yönetimsel sorunlarda firmaları ve müşterileri hukuki olarak zora sokmaktadır. Yapı ruhsatı, yukarıda yasal dayanaklarla açıklandığı üzere, idareler nezdinde projenin resmi olarak incelendiği ve onaylandığı anlamı taşıdığından son derece önemli bir belgedir. 6502/4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut ve ticari ünite satışı yapılamayacağını ve yapı ruhsatı alımından sonra satışa konu ünitelerin teslim edilme süresini düzenlemektedir. Yapı ruhsatı alınmasından sonra projedeki bağımsız bölümlerin satışa konu edilebilmesi için kat irtifakının kurulması gerekmektedir. İnşaat aşamasında yasal süreç yönetimi kapsamında, şirketlerin satış öncesinde yapması gereken işlem, yapı ruhsatı alınmasını takiben kat irtifakının kurulmasıdır. Kat irtifakı tesis edilmiş bir projeden konut veya ticari ünite satın alınması halinde, konutun ve ticari ünitenin konumu, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, bulunduğu blok, kat vb. özellikleri resmi olarak belirlenmiş ve tapuya kaydedilmiş olacaktır. Bu durumda kat irtifakı tapusu tüketici adına tescil edilebileceği gibi, sözleşme de tapu kütüğüne şerh edilebilecektir.
Kat irtifakının kurulması, inşaat sonrasında kurulacak kat mülkiyetine esas teşkil eder. Kat irtifakı işlemleri belediyede başlayarak ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’nde tapu kütüğüne tescil işlemiyle tamamlanır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması için toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamını kapsayan bir tek yönetim planı hazırlanır. Yönetim Plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini (sahiplerini) bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır (Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 70). 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur (Madde 3). Türkiye’deki inşaat uygulamalarında, kurumsal inşaat firmalarının inşaat yapacakları arsa üzerinde vakit kaybetmeden kat irtifakı kurdukları gözlemlenmektedir. Bunun nedeni, arsa üzerinde bağımsız tapu düzenlenmesini sağlayarak üniteleri satın alan müşterilere tapu vermek ve finansman sağlamaktır. Bu çerçevede, kat irtifakı tapusuna sahip müşterilerin inşaatın tamamlanmaması veya gecikmesi halindeki mağduriyeti en aza inmekte, müşteri kaygıları azalmaktadır.
Yapı Denetimi
İnşaat sürecinde yapılan imalatlar bağımsız denetim kuruluşları, müellifler ve ilgili idareler tarafından kontrol edilerek yasal düzenlemelere aykırı imalatların önüne geçmek amaçlanmaktadır. İmar mevzuatı kapsamında inşaat aşamasında bilgi sahibi olunması gereken birçok yasa ve yönetmelik bulunmaktadır. Bunlardan en önemlileri 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Yapı Denetimi Uygulama Usül ve Esasları Yönetmeliği ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği’dir. Yapı denetimi uygulama yönetmelikleri, uygulamada karşılaşılan sorunlara çözüm üretmek için yürürlüğe konulmuştur. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun 13.07.2001 tarihinde 24461 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanun;
03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26. maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27. maddesinde belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar,
Bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar,
Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapı ve tesisler,
Köy yerleşik alanlarında, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olmayan iskân dışı alanlarda ve nüfusu 5000’in altında olan belediyelerin belediye ve mücavir alan sınırları içinde bodrum katı ve çatı arası dışında en çok iki katlı ve yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen konut yapıları ile bunların kömürlük, otopark, depo gibi müştemilatı, hariç olmak üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar (Madde 1).
Bu kanunun amacı; can ve mal güvenliğini temin etmek için, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un diğer amaçları şunlardır:
Yapıda can ve mal güvenliğini sağlayarak ekonomik ve sosyal kayıpları azaltmak,
Yapı kalitesini artırmak, ekonomik ömrü uzatmak, bakım ve onarım maliyetlerini azaltmak,
Afetlere dayanıklı ve çağdaş standartlarda yapı üretmek,
Yapı denetim sistemi içinde görev alan yapı müteahhidi, şantiye şefi, proje müellifi, laboratuar görevlileri, yapı denetim kuruluşları, denetçi mühendis ve mimarlar gibi yapı sorumlularına etkin görevler vermek,
Uzmanlaşma kavramı üzerinde durularak, mühendislik ve mimarlık hizmetlerinin kalitesini yükseltmek,
Yapılaşma sürecinde kanun denetiminin etkinliğini artırmak
Yapı denetim kuruluşları 4708 sayılı kanuna göre aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:
Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek,
Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek,
Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek,
Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak,
Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek,
İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek,
Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek,
Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek,
Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuarlarda yaptırmak (Madde 2).
Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği’ne göre yapı sorumlularının yerine getirmekle yükümlü olduğu unsurlar belirtilmiştir. Bu yönetmelikte, ilgili idare, yapı denetim kuruluşu, denetçi, kontrol elemanı, yardımcı kontrol elemanı, proje müellifi, yapı müteahhidi (yüklenici) ve yapı sahibinin görev ve sorumlulukları Madde 4, 5, 6, 7, 8 ve 9’da tanımlanmıştır. İnşaat aşamasında yasal süreç yönetimi kapsamında görev ve sorumlulukların yerine getirilmesi ve yapılan işlerdeki eksikliklerin giderilmesi için geliştiricinin 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği’ne hakim olması gerekmektedir.
Yapı işleri faaliyet ve süreçlerinin takibinin sağlanmasına yönelik, 16.12.2010 tarih ve 27787 sayılı Resmi Gazete’de “Yapı Müteahhitlerinin Kayıtları ile Şantiye Şefleri ve Yetki Belgeli Ustalar Hakkında Yönetmelik” yayınlanmıştır. Bu yönetmeliğin amacı; plân, fen, sanat, sağlık, çevre şartlarına ve standartlara uygun yapı inşa edilmesine yönelik yapım faaliyet ve süreçlerinin takibini sağlamak üzere, yapı müteahhitlerine yetki belgesi numarası verilmesine, kayıtlarının tutulmasına, mimar veya mühendis unvanlı şantiye şefi çalıştırılması mecburi yapılara, yapım işlerinde görev alan şantiye şeflerine ve yetki belgeli usta çalıştırılmasına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.
Yapı Müteahhitlerinin Kayıtları ile Şantiye Şefleri ve Yetki Belgeli Ustalar Hakkında Yönetmelik kapsamında; yapı ruhsatına tâbi bütün yapıların bir yapı müteahhidinin sorumluluğu altında inşa edilmesi, her müteahhidin bir yapı müteahhidi yetki belgesi numarası alması, bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması esastır (Madde 5). Böylece yapı inşaatlarında yetkin personelin çalıştırılması, müteahhit kayıtlarının düzenli olarak tutulması, inşaat süresince gerekli tedbirlerin alınması amaçlanmış, müteahhit görev ve sorumlulukları tanımlanmıştır.
İnşaat aşamasında yasal süreç yönetiminin mevzuata uygun olarak profesyonel bir şekilde icra edilmesi, karşılaşılması muhtemel sorunların en aza indirilmesinin, proje hedeflerini gelir, nitelik ve maliyet açısından gerçekleştirmenin ön koşuludur. Projenin esas amacı olan satış ve kiralama işlemlerinin yapılabilmesi için mevzuata uygun hareket etmek şarttır. İnşaat çalışmasının ilgili kanun ve yönetmelikler çerçevesinde, teknik projelere ve mevzuata uygunluk açısından etkin ve sürekli bir şekilde denetlenmesi, zamanlama ve maliyet hesaplamaları açısından proje hedeflerine ulaşmak için gereklidir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınması
Yapı kullanma izin belgesi, bir yapının hizmete açılabilmesi için gerekli şartların yerine getirildiğini gösteren ve alınması zorunlu bir yapı belgesidir. Yapı kullanma izni, İmar Kanunu’nun 30. maddesi ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 64. maddesi ile düzenlenmektedir. Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için ilgili idareden izin alınması zorunludur. Müelliflerin onay işlemleri ile ilgili, 31.01.2000 tarih ve 86/2023 sayılı Genelge’nin Yapı Kullanma İzni başlıklı bölümü uyarınca; Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 64. maddesi ile yapı kullanma izni düzenlenmeden önce proje müelliflerinden yapının projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını belirten rapor ile 5846/4110 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında kalan projelerin, aslına uygun olarak inşa edildiğinin, proje müellifi tarafından da kontrolünün amaçlandığı açıklanmıştır. Yapı sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin, Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit yapılırken, ilgili idareye yapılan başvuru dilekçesi ekinde yer alan fenni mesullerin yapının projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapıldığını belirten raporlar da incelenir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 64. maddesine göre; Yapının mevzuata uygun bulunması halinde, idare tarafından 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Aksi halde, eksikliklerin tamamlanarak yapının mevzuata uygun hale getirilmesi istenir. Eksiklikler tamamlandıktan sonra, aynı süreç izlenerek yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Yapı kullanma izin belgesinin birer örneği, yapı sahibi ve/veya sahiplerine, yapının müteahhidine, proje müelliflerine ve fenni mesullere verilir. Yapı kullanma izninin verildiği tarih yapı inşaatının tamamlandığı tarihtir. Yapı kullanma izin belgesinin zamanında alınabilmesi için inşaatın her aşamasında mimari ve teknik projelere, ilgili yasa ve yönetmeliklere aynen uyulmuş olması gerekmektedir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 12. maddesine göre; İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapının yerinde seviye tespitini yapar. Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme vb. hizmetlerden ve tesislerden faydalanamazlar. Bu hizmetlerden yararlanılması durumunda hizmeti veren idare sorumludur. Kısmi yapı kullanma iznine bağlanan yapının yalnızca izin alan bölümleri bu hizmetlerden yararlandırılabilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kurulması
İnşaatın mimari proje ve eklerine, ilgili yasa ve yönetmeliklere uygun olarak tamamlandığını raporlayan yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra, inşaat aşamasında kurulan kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyeti, tapu siciline tescil ile doğan, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve yetkili idarece verilen yapı kullanma izin belgesine göre, verildiği tarihten itibaren altmış günü geçmemek üzere ilgili tapu idaresine gönderilmesinden sonra ilgilisinin üzerine resen yapılır (Madde 14). Kat mülkiyetine çevrilmediği ya da çevrilemediği sürece de gayrimenkul bağımsız bölümünün tapuları “kat irtifaklı tapu” niteliğinde kalmaktadır. İnşaat sonrası yasal süreç yönetiminde, yapı inşaatı tamamlandığında yapının imar haklarına, vaziyet planına, teknik projelerine ve diğer alınan teknik onaylara uygun olarak tamamlandığına dair konut veya işyeri kullanım izni alınması için, imar kanunu ve ilgili yönetmelikler uyarınca yapı kullanma izin belgesi alınması, ardından kat mülkiyeti kanunu uyarınca tapu siciline tescilinin yapılması gereklidir.