İstanbul Türkiye’nin modern ofis arzının yaklaşık %80’ini sağlamakta ve ofis piyasasının en önemli aktörü. Türkiye pazarına giriş yapacak firmalar ve yatırımcılar için ilk tercih İstanbul. Kurumsal firmalar son yıllarda 1,000 m2’den büyük alana sahip ofis alanları tercih etmekte. Verimliliği arttırmak için dikey ofislere talep azalmakta, yatay açık ofislere talep artışta.. Kira maliyetlerini düşürmek isteyen firmalar merkezi iş alanlarından Kağıthane, Kartal, Maltepe, Ataşehir gibi gelişen ofis bölgelerine taşınmayı tercih ediyorlar. Bunun bir sonucu olarak Gayrettepe, Esentepe, Zincirlikuyu, Maslak, Levent gibi merkezi iş alanlarında A sınıfı binalarda boşluk oranlarını %28-%38 oranlarına yükseldi.
Ataşehir, Kozyatağı, İçerenköy, Maltepe, Kartal ve Pendik son yıllarda Anadolu yakasında ön plana çıkan plaza ve ofis bölgeleri. 2015 yılında 119 birim ve 1.558.410 m2 olan İstanbul Anadolu yakası ofis arzı 2018 yılında 136 birime ve 3.112.223 m2’ye yükseldi. Anadolu yakası eskiden beri pek çok İstanbul’lunun yaşamak istediği bir bölgeydi. Anadolu yakasındaki Dudullu, Tuzla gibi OSB’ler, yakın mesafedeki Düzce, Dilovası ve Gebze OSB‘lerin gelişmesi ile birlikte ulaşımı kolaylaştıran Metro, Marmaray ve Avrasya Tüneli projeleri Anadolu yakası E5 hattındaki ofis arzı ve talebini yükselişe geçirdi.
İstanbul Ofis Pazarında Kiralar:
2014 yılının ikinci çeyreğinde zirve yapan İstanbul ofis kiraları, bu dönemden sonra düşüşe geçti.
İstanbul Ofis Kira Değeri Ortalaması (ABD$/m2 Aylık)
Yayınlanan İstanbul ofis raporlarını incelediğimizde A sınıfı ofislerin kira ortalaması bir buçuk yıl içinde 30,77 ABD$/m2’den 28,22 ABD$/m2’ye indiğini görüyoruz. Benzer şekilde B sınıfı ofislerin kira ortalaması da 18,63 ABD$/m2’den 16,94 ABD$/m2’ye indi. 2015 yılı sonunda dip yapan İstanbul ofis kira ortalaması 2016 yılında bu düşüşü kırdı ve A sınıfı ofisler 28 ABD$/m2 seviyesinde, B sınıfı ofisler 17 ABD$/m2 seviyesinde yatay seyretti. 2017’nin ilk çeyreğinde A sınıfı ofislerin İstanbul kira ortalaması 28,13 ABD$/m2, B sınıfı ofislerin kira ortalaması 16,96 ABD$/m2 olarak gerçekleşti.
İstanbul Ofis Pazarında Kiralar Ne Yöne Gider?
Ofis raporlarında bahsedilen kira düşüşünün en önemli nedeni artan boşluk oranları. MİA’daki A sınıfı ofislerde 2008 yılında %4,5 ile dip yapan boşluk oranları 2016 yılında %25,3, 2018 yılında %31,6 oranlarına yükseldi.
MİA’daki B sınıfı ofislerdeki 2008 yılında dip yapan boşluk oranları, 2011 yılından itibaren yükselişe geçti ve 2016 yılında %12,4’e, 2018’de %12,9’a ulaştı.
15 Temmuz darbe girişimi yatırımcılar açısından pek çok soru işaretinin ortaya çıkmasına yol açtı. Ardından kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s Türkiye’nin görünümünü ‘durağan’ olarak belirlerken notunu ‘Baa3’ten ‘Ba1’e düşürdü (Ba1 yatırım yapılabilir durumda görülmeyen ülkelere verilen not). REIDIN 2016 yılı 4. çeyrek dönemi Türkiye Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi, bir önceki döneme göre %27.7 azalışla 87.7 (Kısmen Kötümser) olarak ölçüldü.
Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği’nin Eylül 2016 dönemine ilişkin verilere göre, kurulan şirket sayısı, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 29,03 azaldı, kapanan şirket sayısı ise yüzde 21,99 arttı. Aylık bazda ise kurulan şirket sayısı yüzde 17,15 azalırken, kapanan şirket sayısı da yüzde 40,3 arttı. 2016 yılın ocak-eylül döneminde kurulan şirket sayısı ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,89 azalarak, 49 bin 994’den 48 bin 51’e geriledi.
Kur dalgalanmaları ve kur yükselişlerinden şikayetçi olan ve TL’ye geçmek isteyen kiracılara çözüm olarak ABD $ kuru 2.75 olarak sabitlendi. Yatırımcılar orta ve uzun vadede önlerini görmek ister. Eğer geleceği olumsuz görürler ise yatırım kararlarını ya erteler, ya da iptal eder. 2016 yılının son ayları yatırımcılar açısından geleceğe dönük olumlu veriler içermedi. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch 2017 için Türk bankacılık sektörü görünümünü durağandan negatife revize ettiğini açıkladı. Aralık 2016’da açıklanan verilere göre Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte %1.8 daraldı; tarım sektörünün %7,7 sanayi sektörü %1,4 hizmetler sektörü %8,4 geriledi, gerileme olmayan tek sektör inşaat! Kurulan şirketlerin azaldığı, kapanan şirketlerin arttığı, ekonominin küçüldüğü bir dönemde piyasadaki şirketlerin ofislerini büyütmelerini ya da yeni ofisler ve şubeler açmalarını beklemek hayalperestlik olur.
2016 yılında, İstanbul Ofis Pazarının belirleyicisi Büyükdere aksındaki A sınıfı ofislerde boşluk oranı %23,7 – %25,7 aralığında oluştu. MİA dışı Avrupa yakasında A sınıfı ofislerde boşluk oranı %16,2 – %24,2 aralığında, Anadolu yakasında ise %16,9 – %19,7 aralığında gerçekleşti.
2016 yılında Büyükdere aksındaki B sınıfı ofislerde boşluk oranı %9,7 – %13,3 aralığında oluştu. MİA dışı Avrupa yakasında B sınıfı ofislerde boşluk oranı %19,9 – %25,3 aralığında, Anadolu yakasında ise %8 – %13,1 aralığında gerçekleşti.
2016 yılında İstanbul ofis pazarında B sınıfı plazalarda boşluk oranları
2017’deki Gelişmeler Işığında İstanbul Ofis Pazarı
Ocak 2017’de kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Türkiye’nin kredi not görünümünü durağandan negatife indirdi; Fitch açıklamasında, Türkiye’nin artık yatırım yapılabilir seviyede kredi notu kalmadığını belirtti. Mart 2017’de Moody’s Türkiye’nin kredi notunu negatife çevirdi.
15 Haziran 2017’de açıklanan olumlu veriler “Türkiye ekonomisi yaşamakta olduğu sıkıntıları atlattı mı?” sorusunu beraberinde getirdi. Bazı kesimler açıklanan verilerin ne kadar gerçekçi olduğunu sorguladı çünkü piyasalar bu verileri destekleyen bir rahatlama yaşamadı. Ekonominin bu dönemdeki büyümesini referandum sürecinde çeşitli kesimlere verilmiş olan destekler tetikledi. Faiz oranları son 8 yılın en üst seviyesinde seyretti. Özel kesim ve bankalar dış kaynak bulmakta zorlandı. Özel kesimin dış finansmanı 1 yılda 18 milyar dolardan 8 milyar dolara geriledi.
2018’deki Gelişmeler Işığında İstanbul Ofis Pazarı
Yeni girişimler için en iyi ülkeler sıralamasında Türkiye 2018 yılında 37. sıraya düştü (2015 yılında 25. sıradaydık). Girişimciliğin güçlü olduğu ülkelerde yeni kurulan şirketler hızla büyüyorlar, bu büyüme ile eleman alımları ve büyük ofis alanı ihtiyaçları doğuyor. Türkiye’nin bu konuda zayıflaması ofis talebini de zayıflatacak bir gelişme.
19 Ocak 2018 tarihinde kredi dereceleme kuruluşu Fitch Türkiye’deki ofisini kapatma kararını açıkladı. G20 ülkelerinin hepsinde ofisi olan Fitch sadece Türkiye’de olmayacak. İstanbul’un Finans Merkezi olma hedefini olumsuz etkileyecek bir gelişme. Ataşehir’in finans merkezi olması ile Anadolu yakasında ofis piyasasının canlanacağı beklentisi de büyük bir darbe yemiş oluyor bu durumda. Bir diğer kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s ise 7 Mart 2018 tarihinde yaptığı açıklama ile Türkiye’nin kredi notunu “Ba1″den “Ba2″ye düşürdü. Nisan ayında Moody’s yaptığı açıklamada TL’deki değer kaybının, ülkenin dış kırılganlıkları ve düşük döviz rezervi göz önüne alındığında Türkiye’nin kredi notu açısından olumsuz olduğunu belirtti. Mayıs ayında S&P Türkiye’nin kredi notunu yatırım yapılabilir düzeyin ‘üç kademe altında’ bulunan ‘BB-‘ düzeyine indirdi.
Avrupa Komisyonu’nun 2018 Türkiye Raporu’nda ise Türkiye’nin AB yolundan dev adımlar ile uzaklaştığı tespiti yapıldı. Ülker ve Doğuş Holding gibi Türkiye’nin önde geçen şirketlerinin bankalardan kredi borçları için yeniden yapılandırma istemesi ekonominin iyi gitmediğinin bariz bir örneği. Erken seçim yapılmayacağı sürekli olarak belirtilirken erken seçime karar verilmesi ekonomideki sıkıntıların kısa sürede atlatılamayacağının Türkiye’yi yönetenler tarafından da kabul edildiğini gösterdi.
Washington’un İçişleri Bakanı Süleyman Soylu ve Adalet Bakanı Abdülhamit Gül’e yaptırım kararı ardından Türkiye-ABD ilişkileri krize girdi ve Türk Lirası hızla değer kaybetmeye başladı.
17 Ağustos’ta Standard&Poor’s Türkiye’nin yabancı para kredi notunu BB-‘den B+’ya, Moody’s ise “Ba2″den “Ba3″e düşürdü ve görünümünü de “negatife” çevirdi. Türkiye’nin kredi notu dünyanın en sorunlu ekonomileri seviyesine gerilemiş oldu. Bu notların anlamı uluslararası yatırımcılar için Türkiye’nin yatırım yapılabilir ülke olmayacağı. Ağustos ayında TUİK’in açıkladığı ekonomik güven endeksi 83.9 puan ile Mart 2009’dan beri en düşük seviye oldu.
Özel sektörün kullandığı krediler 2010-2017 döneminde 6 kat arttı. Düşük maliyetli olduğu için bu dönemde özel sektör döviz ile borçlanmayı tercih etti. Artan döviz kurları bugün pek çok firmayı zor durumda bırakıyor. Ödeme zorluğu çeken firmalar borçlarını ödeyemedikleri zaman iş yaptıkları pek çok firmayı zincirleme sıkıntıya sokuyor.
OECD 25 Kasımda yayınladığı Türkiye raporunda 2019 için – 0,4 büyüme tahmini açıkladı. Yani Türkiye ekonomisinin küçüleceği öngörülüyor.
2018 yılı Kasım ayında madencilik ve taşocakçılığı sektörü endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %1,1, imalat sanayi sektörü endeksi %7,1 ve elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı sektörü endeksi %1,8 azaldı. (TUİK)
Sanayi üretim endeksi Aralık 2018’de bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 9,8 daraldı. Son dönemde ekonomik beklentilerin olumlu olduğunu söylemek ne yazık ki mümkün değil. Olumsuz beklentilerin olduğu dönemler İstanbul ofis piyasasını her zaman olumsuz etkiledi.
Kaynaklar : Reidin, Jll, Propin, TUİK, Fitch Ratings, Moody’s, TOBB, OECD