2021 yılının Haziran ayını bir yıl öncesi ile mukayese ettiğimizde İstanbul satılık konut ortalama m2 fiyatlarının %36 arttığını görüyoruz.
2020 yılı ile kıyaslandığında Türkiye genelinde konut satışları 2021 yılının ilk 6 ayında 624.769'dan 552.810'a geriledi (%13 düşüş). İstanbul'daki satışlar ise Ocak-Haziran dönemleri mukayese edildiğinde %2 arttı.
2019 yılı Ocak ayında konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yıla göre %24,8 azalarak 97.019’dan 72.937’ye indi. İstanbul’daki konut satışları 2019 yılı Ocak ayında bir önceki yıla göre %17,6 azalarak 16.336’dan 13.455’e indi. İstanbul’daki düşüşün Türkiye genelindeki düşüşün altında kalmasının bir nedeni büyük projelerin tapu teslimlerinin devam ediyor olması. Ödemesi bir kaç yıl önce yapılmış satışların teslimleri hala devam ediyor. Bu tapu teslimleri istatistiklere yeni satış gibi yansıyor. Bir diğer neden ise yabancılara yapılan satışlar. 2019 yılı Ocak ayında yabancılara yapılan konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yıla göre %81,9 artarak 3.168 oldu.Yabancılara yapılan konut satışlarında 1.361 konut satışı ile İstanbul Ocak 2019’da en çok satış yapılan il oldu. Antalya, Ankara, Bursa ve Yalova yabancılar yüksek miktarda satış yapılan diğer iller.
Emlak Piyasası Ne Zaman Açılır
Türkiye genelinde belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2018 yılının ilk 6 ayında bir önceki yıla göre:
bina sayısı %28,1
yüzölçümü %41,8
değeri %28,2
daire sayısı %46,1 oranında azaldı.
İnşaat maliyet endeksi 2018 yılı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %26,06 arttı. Bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,84, işçilik endeksi %16,09 arttı. Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE), 2018 yılı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %46,15 artış gösterdi. Veriler bize 2018 yılında müteahhitlerin açıkça hız kestiklerini gösteriyor. Bu gelişmenin iki nedeni var, inşaat maliyetleri yükselirken satışlar hedeflenen fiyatlardan gerçekleştirilemiyor. Piyasa ne olacak, ne zaman açılır sorularının cevabını vermek şu dönemde zor. İstanbul emlak piyasası son bir yıldır artan maliyetler ve düşen talep arasında denge noktasının arayışında.. Döviz ve faiz piyasaların bu kadar dalgalı gittiği, yüksek enflasyon ve ekonomik durgunluk beklentilerinin olduğu bir dönemde dengeye ulaşmak zor olacak..
2018 İstanbul Emlak Piyasası
2018 yılının ilk gelişmeleri emlak piyasası için olumlu değildi. Piyasada en uygun konut kredi oranlarını sunan Ziraat Bankası Ocak başında kredi faizini %1,15’e yükseltti. Hükümet Ziraat Bankasını diğer bankaların konut kredi oranlarını baskı altında tutmak için kullanıyor. Bu yükselişin ardından diğer bankalar da konut kredi oranlarını yükseltiler. 2017’nin son üç ayında sürekli düşen konut satış adetleri İstanbul’daki müteahidlerin fiyatlarda indirime gitmelerine ve eskiden kabul etmedikleri teklifleri kabul etmelerine yol açtı. Döviz pozisyonunda olanlar yüksek kurlardan dövizlerini satarak dip fiyattan gayrimenkul alım fırsatını değerlendirdiler. Bu sayede Ocak 2018’de İstanbul’da satışlar %3,35 arttı.
Kredili konut satışları Şubat 2018’de Türkiye genelinde %27,8 oranında düştü. Konut satışlarına genel olarak baktığımızda ise Türkiye genelinde %5,4 oranında, İstanbul’da ise %8,64 oranında düşüş var. Emlak piyasasını zor bir dönemin beklediği bu gelişmeler ile netleşti. Nisan ayında Moody’s yaptığı açıklamada TL’deki değer kaybının, ülkenin dış kırılganlıkları ve düşük döviz rezervi göz önüne alındığında Türkiye’nin kredi notu açısından olumsuz olduğunu belirtti. Avrupa Komisyonu’nun 2018 Türkiye Raporu’nda ise Türkiye’nin AB yolundan dev adımlar ile uzaklaştığı tespiti yapıldı. Devlet Bahçeli’nin 26 Ağustos 2018’de erken seçim istemesi piyasaları olumsuz yönde etkiledi. Erken seçimler her zaman piyasalara belirsizlik getirir.. Bu belirsizliğin etkileri ile Mayıs ayında Türk Lirası hızla değer kaybetti. ABD Doları ve Euro rekor üstüne rekor kırdı.
2016-2018 USD ve EURO kur artışı
Devlet bankalarının (Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank) 500.000 liraya kadar olan konut kredilerini %1 altında oranlar ile vereceklerini 10 Mayıs’ta açıklamaları emlak piyasasını hareketlendirdi. Bu gelişmeye ek olarak GYODER üyesi bazı inşaat firmaları %20 indirim kampanyası başlattıklarını açıkladı. Konut teslimlerinde uygulanan %18 KDV Bakanlar Kurulu kararıyla 31 Ekim’e kadar %8’e, tapu harcı ise %4’ten %3’e indirildi. Seçim sonrasında faizlerin yükseleceği herkesin öngörüsüydü.. Konut kredisi kullanmayı düşünen alıcıların bu fırsatlardan faydalanma isteği indirim kampanyası ile birleşince Mayıs ayında emlak piyasasını hareketlendi.
Merkez Bankası’nın 24 Mayıs itibari ile geç likidite penceresi borç verme faiz oranını yüzde 13,5’ten 16,5’e yükseltmesi konut kredisi maliyetlerini de yükseltti. 8 Haziran itibarı ile Merkez Bankası’nın faiz oranını yüzde 20,75’e yükseltmesi düşük faiz oranı uygulayan bankalardan kredi almayı zorlaştırdı. Düşük faizli konut kredisi kampanyasından yaklaşık 40.000 kişi faydalandı, Haziran sonu itibari ile kampanya sona erdi. Konut almak isteyenler düşük faiz fırsatını değerlendirerek Başkanlık Seçimi öncesi alım yaptılar, satmak isteyenler bu dönemden sonra alıcıların azalacağını öngörerek gelen teklifleri değerlendirdiler. Bu sayede emlak piyasası hareketlendi.
Temmuz ayında konut satışları İstanbul’da bir önceki yılın aynı ayına göre artış gösterdi. Haziran ayına göre konut kredili satışlar %38’den %26’ya düştü. Bu düşüş yükselen kredi faizinden kaynaklandı. Konut piyasasının hareketlenmesinin arkasında ise temel olarak dövizdeki artış var. Döviz tasarrufu bulunan alıcılar kur artışı ile elde ettikleri kazançlar ile alıma yöneldiler. Devalüasyon döneminde Türk Lirası pozisyonunda yakalanan alıcılar ise ellerindeki Lira ile gayrimenkul alarak uzun vadede zararlarını kapatma düşüncesi ile alım yaptılar.
Emlak Piyasasında Son Durum
Ağustos 2018’de Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yıla göre %12,5 oranında azaldı. 2017 yılında 18.696 adet olan İstanbul’daki konut satışları 15.262 adete düştü. %18,4 oranındaki bu düşüş Türkiye genelindeki düşüşün çok üstünde.. Düşüşün önemli kısmı ilk el satışlarda; 2017 yılında 9.092 olan satış adedi 2018 yılında 6.981’e düştü. Faiz oranlarının yükselmesinin etkisi kredili satışlarda etkisini artarak gösterdi; 2017 yılında 6.590 adet olan İstanbul’daki kredili konut satışları 2.082 adete düştü (%68,4 düşüş). 2018 yılı Ağustos ayında yabancılara Türkiye genelinde 3.866 konut satıldı, bu satışların 1.141 adedi İstanbul’da gerçekleşti. Yabancılardan en çok konutu sırası ile Irak, İran, Suudi Arabistan, Kuveyt ve Rusya Federasyonu vatandaşları satın aldı. Konut kredi faizlerinin %3 oranına doğru tırmanışı üzerine Ağustos ayında Emlak Konut yaptığı kampanya ile projelerden daire satışına hız kazandırmaya çalıştı. %10 peşinat, 10 yıl vade ve %0,98 vade farkı uygulanan kampanyada 31 Ekime kadar banka kredisi yerine alıcılar inşaat firmasına borçlanarak alım yapabildiler.
Kasım ayında kredili konut satışları tarihi bir düşüş yaşadı. Bir önceki yıl İstanbul’da 7.009 adet konut kredili (ipotekli) satışa konu olmuştu. 2018 yılının Kasım ayında bu rakam 987’ye düştü. %86 oranında bir düşüşten bahsediyoruz. Bu düşüşe çare olarak Aralık ayında kamu bankaları ve Türkiye İş Bankası anlaşmalı projelerde konut kredisi faiz oranlarını 0,98’e indirdi. Bu indirimin sadece anlaşmalı projeler için geçerli olmasının nedeni kredi maliyetinin üst kısmının bu anlaşmalı firmalar tarafından karşılanıyor olması.
2017 ve öncesi İstanbul Emlak Piyasası
2017 yılında İstanbul’daki satışlar geçen yılın satışlarına paralel gidiyordu ancak Kasım ayında satışlar geçen yılın aynı dönemine göre %12,6 oranında düşüş gösterdi. Bu düşüşün en önemli nedeni Kasım ayında konut kredili satışların %27 azalması. Konut kredili satışların azalmasının nedeni ise son 8 yılın en üst seviyesinde seyreden faiz oranları. İstanbul genelinde 2013 yılında 234.789 adet, 2014 yılında 225.454 adet, 2015 yılında 239.767 adet, 2016 yılında ise 232.428 adet konut satıldı. Türkiye genelinde konut satışları bu dönemde sürekli artış gösterirken, İstanbul’da 2016 yılında 2015 yılına göre daha az satış gerçekleşti.
Türkiye genelindeki konut satış adetleri
Türkiye genelindeki konut satışları 2013 yılında konut kredisi faizlerinin düşüşü ile büyük artış göstermişti, İstanbul’daki satış adetleri bu sıçramaya paralel bir artış yaşamadı.
İstanbul, Ankara ve İzmir Hedonik Konut Fiyat Endeksi
Merkez Bankası verilerine göre İstanbul’da konut fiyatlarında 2017 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre % 0,14 düşüş görüldü. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre ise % 5,88 artış gösterdi. Yatırım amacı ile daire alanlar çoğunlukla bekledikleri getiriyi elde edemediler, hatta zarar ettiler.
İstanbul’da Semtlere Göre Konut Fiyatları :
En pahallı konutların satıldığı ilçeler Beşiktaş, Sarıyer, Kadıköy ve Bakırköy. Bebek, Etiler, Ulus, Fenerbahçe, Caddebostan, Suadiye, Batı Ataşehir gibi semtler İstanbul’da en pahallı konutların satıldığı bölgeler arasında.
İstanbul’un ve İstanbulluların en büyük sorunlarından birisi trafik. İstanbul dünyanın en kötü trafiğe sahip şehirleri arasında ilk 10’a giriyor. Bu sıkıntıyı hafifleten yatırımlara yakın olan bölgelere talep artıyor. Metro ve Marmaray gibi altyapı projeleri ile ulaşımın kolaylaştığı bölgeler hep değer artışları yaşadı. Hem metro hem de Boğaz’dan karayolu ile geçiş hattı sağlayacak olan 3 katlı Büyük İstanbul Tüneli güzergahı da yakın çevredeki emlak piyasasını etkileyecek projelerden.
Dünya Zenginlik Raporu‘na göre 2016 yılında Türkiye’den başka ülkelere 6.000 civarı zengin göç etti. Bu rakam 2010 yılında 1.000 civarındaydı. Göç eden zenginler hem Türkiye’deki gayrimenkullerini satarak arzı arttırdıkları için, hem de lüks konuta talep azalacağı için bu gelişme lüks konut piyasasını olumsuz etkileyecek bir faktör.
TEOG sınavının iptali ve yerine adrese dayalı kayıt gelme ihtimali gözde okulların olduğu semtlerde ilk aşamada kiraları, bu sistemin kesinleşmesi durumunda ise satılık fiyatları yükseltecek bir gelişme.
Türkiye’de Konut Fiyatları Balonu Oluştu mu?
Konut fiyatlarının kiralara nispeten artış oranları açısından 2010-2016 yılları döneminde Türkiye bütün ülkelerin önünde yer aldı.
Türkiye’de konut fiyatları 2010-2016 döneminde nominal olarak %110, enflasyondan arındırılmış olarak %35 arttı. 2011 sonrasında Türkiye’ye gelen 3 milyona yakın Suriye’li göçmen hem konut satışlarını arttırdı, hem de fiyatların artmasına yol açan faktörler arasında yer aldı.
2017 Yılında İstanbul’da Konut Satış Adetleri :
2017 yılında en çok konut 39.676 adet ile Esenyurt’ta satıldı, ardında Sancaktepe (11.734 satış) , Beylikdüzü (11.467 satış) ve Pendik (10.853 satış) geldi. En az satış 351 adet ile Beykoz’da yapıldı.
İstanbul’da 2017 yılında bağımsız bölümlerin satış yoğunluğu haritası
Ocak : 15.807
Şubat : 17.783
Mart : 22.443
Nisan : 20,066
Mayıs : 20.287
Haziran : 17.970
Temmuz : 18.083
Ağustos : 18.696
Eylül : 23.471
Ekim : 20.906 (Geçen yılın aynı ayından 188 adet daha az satış)
Kasım : 19.939 (Geçen yılın aynı ayından 2.510 adet daha az satış)
Aralık : 22.932 (Geçen yılın aynı ayından 2.215 adet daha az satış)
2017 yılında konut satışları bir önceki yıla göre 5.955 adet daha az oldu. %2,5 oranındaki bu düşüş yüksek bir oran gibi gözükmese de önemli. Çünkü bu satış adetlerinin içinde 3-5 yıl önce projelerden daire alma sözleşmesi imzalamış ve inşaat yeni bittiği için tapu teslimi 2017’de yapılmış binlerce kişi var. Bu tapu teslimleri de satış olarak istatistiklere yansıyor. Proje tapu teslimlerini istatistiklerden çıkartılsa piyasadaki daralma çok daha açık şekilde görülecek.
2016 Yılında İlçelerde Konut Satış Adetleri :
2016 yılında emlak piyasası 40.436 konut satılan Esenyurt’ta çok hareketli idi. En az satış ise 335 adet ile Beykoz’da gerçekleşti. Satışların yaklaşık %38’i ipotekli (banka kredili) işlemlerdi. İkinci el satışlar %52 oranı ile ilk el satışlardan (%48) daha çoktu.
İstanbul’da 2016 yılında bağımsız bölümlerin satış yoğunluğu haritası
Arnavutköy : 3.954
Ataşehir : 5.851
Avcılar : 6.702
Bağcılar : 4.088
Bahçelievler : 7.465
Bakırköy :3.516
Başakşehir : 8.009
Bayrampaşa : 3.454
Beşiktaş : 2.289
Beykoz : 335
Beylikdüzü : 10.901
Beyoğlu : 1.939
Büyükçekmece : 5.710
Çekmeköy : 4.980
Esenler : 6.005
Esenyurt : 40.436
Eyüp : 4.671
Fatih : 3.632
Gaziosmanpaşa : 4.960
Güngören : 2.561
Kadıköy : 7.374
Kağıthane : 6.575
Kartal : 9.081
Küçükçekmece : 6.107
Maltepe : 6.799
Pendik : 10.117
Sancaktepe : 11.885
Sarıyer : 1.813
Silivri : 4.927
Sultanbeyli : 1.712
Sultangazi : 5.765
Şişli : 3.861
Tuzla : 6.622
Ümraniye : 8.683
Üsküdar : 4.427
Zeytinburnu : 3.624
Kaynaklar : TUİK, Zingat, IMF