Ticari gayrimenkul satış fiyatını belirlemek için farklı tekniklere hakim olmak gerekiyor. Gayrimenkul fiyatlandırma emlak eğitimlerinde genelde mukayeseli emsal bedel üstüne kurulur. Bu fiyatlandırma sistemi birbirine yakın konumlardaki benzer konutlar için gerçekten etkili bir yöntem çünkü piyasadaki talebi göz önüne alıyor. Hepimizin bildiği gibi talep fiyatı belirleyen en önemli unsur. Ancak ticari emlak söz konusu olduğunda hem birbirine yakın konumda örnek bulmak zor, hem de birbirine benzer mülk.
Ticari gayrimenkul dediğimizde mağaza, dükkan, iş yeri, ofis, plaza, iş merkezi, alışveriş merkezi (AVM), otel, turizm tesisi, fabrika, üretim tesisi, atölye, imalathane, depo, hangar, benzin istasyonu, hastane, okul, otopark, yurt, marina, liman gibi ticari faaliyete konu olan emlak söz konusu. Satılacak gayrimenkul konut olduğunda piyasa fiyatını belirlemek için yakın geçmişte yapılmış benzer işlemleri ve satılacak konutun satılmış olan ile farklarını bilmek yeterli oluyor. Ancak ticari gayrimenkulde benzer işlemleri bulmak hiç de kolay değil. Bu nedenle farklı yöntemlerden faydalanarak fiyat belirleniyor. Ticari gayrimenkul pazarlamada fiyatlama en önemli faktörlerden birisidir. Konut alımında zaman zaman duygular ön plana çıkmakta ve fiyat geri plana düşmektedir ancak ticari gayrimenkulde bu pek söz konusu olmaz. Güçlü pazarlama ticari emlak alıcılarını çeker ancak satışı gerçekleştiren doğru rayiç fiyattır.
Rayiç fiyat ya da piyasa fiyatı için şu varsayımlar yapılır. Alıcı mülkün özellikleri hakkında tam olarak bilgilendirilmiştir. Satışa konu ticari gayrimenkul makul bir süre diliminde pazarda satışta kalacaktır ve yeterli miktarda pazarlanacaktır. Mülkün satılabileceği en yüksek peşin satış bedeli hedeflenecektir ve nakit ödeme söz konusudur. Fiyatlar üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı etki ve baskı yoktur. Bu şartlarda oluşan fiyata rayiç fiyat ya da piyasa fiyatı denir. Piyasa şartları, alıcı ve satıcıların gelecekle ilgili olumlu ya da olumsuz görüşleri bu fiyat üstünde etkilidir. Arz ve talebin kısıtlama olmaksızın tam bilgi ortamında kesiştiği nokta oluşur piyasa rayiç fiyatı.
Emsal Karşılaştırma ile Fiyat Belirleme (Satışların Karşılaştırması)
Satılacak gayrimenkule benzeyen ve yakın zamanda satış listesine girmiş, satılmış, teklif verilmiş, depozito ödenmiş mülkler karşılaştırılır. Birebir benzer bulmak mümkün olmadığında fark yaratan kriterlere göre gerekli düzeltmeler yapılarak mülkün değeri belirlenir. Yeterli ve güvenilir veri bulunduğu taktirde her cins gayrimenkule uygulanabilir. En çok konutta uygulanır çünkü benzer satılmışların fiyatını bulmak mümkündür. Gelir getirmeyen arsa gibi gayrimenkullerin değerlendirilmesinde de kullanılır. Veri var ise fiyatı belirlemek için en uygun yaklaşımdır. Özel amaçla inşa edilmiş müze, kütüphane, cami, okul gibi gayrimenkullerin değerinin belirlemek için uygun değildir. Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi hesaplama yöntemidir.
Geçmiş fiyatlar ve işlemler değerlendirilirken işlemin gerçekleştiği dönemden bu yana piyasalardaki olumlu ya da olumsuz değişiklikler göz önüne alınmalıdır. Örnek olarak son yıllarda tekstil ve konfeksiyon sektörü Çin ile rekabet etmekte zorlanmakta ve pek çok şirket Türkiye’deki üretimini sonlandırmakta.. Üretim yapılan bu tesisler genelde kolon arası genişliği ve tavan yüksekliği bakımından konutlardan çok farklı değil. Bu yüzden bu tesislerde diğer sektörlerin üretim ya da depolama yapması zor. Tekstil piyasası her geçen gün rekabette geriye düşerken ve pek çok firma sektörden çıkarken geçen sene yapılmış satış değerlerini bu senenin fiyatlandırmasında kullanmak aldatıcı olacaktır.
Arsalar fiyatlandırılırken mukayese edilen örneklerin yapılaşma koşulları incelenir. Yapılaşma koşullarının emsallerine göre inşaat emsali gibi avantajlı ve dezavantajlı olduğu yönler belirlenir. Parselin emsallerine göre yola cephe, eğim, manzara, yola yakınlık gibi pozitif ve negatif yönleri ortaya konur. Mevcut imar koşullarının elverdiği yapılaşma türü ve olası toplam inşaat alanı göz önüne alınır. Satılabilir ya da kiralanabilir inşaat alanından hareket ederek arsa değerine dönüş yapıldığında çıkan fiyat değer emsallerle uyumlu mu kontrol edilir.
Komple bir binanın fiyatlandırma çalışmasında binanın ruhsat ve eklerinin, mimari projesinin mevcut durum ile uygunluğunun yerinde ve resmi kurumlarda tespit edilmesi gerekir. Binanın güncel imar durumu ile mevcut kat yüksekliği ve kullanım fonksiyonunun uyumlu olup olmadığı, varsa ruhsatsız katlarının tespiti çok önemlidir. Binanın yerinin doğruluğu, parsel sınırları içerisinde inşa edilip edilmediği, yeniden inşası halinde yola terklerinin bulunup bulunmadığı sorgulanır. Seçilen emsallerin de bina emsali olmasına dikkat edilmelidir, aksi takdirde katlar arası fiyat farkları göz önünde bulundurulur. Çevre emsallerin benzer özellikte yapılar olmasına özen gösterilmelidir. Bodrum kat, normal kat sayısı, kat büyüklüğü, cephesi, manzarası ve ticaret potansiyeli iyi irdelenmelidir.
Maliyet Yaklaşımı ile İşyeri Fiyat Belirleme
Fiyatı belirlenecek gayrimenkulün yeniden inşa edilmesi durumunda ortaya çıkacak maliyetten faydalanılır. Tahmini maliyetten satılmak istenen mülkün amortismanı çıkartılır ve üzerine arazi değeri eklenerek fiyat belirlenir. Piyasada sık sık alım satımı yapılmayan mülklerin fiyat belirlemesinde kullanılır. Özel kullanımı olan yapılar için uygundur. Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında sık başvurulan bir yöntemdir. Alışılagelmişin dışında bir mülkte veya çok yavaş bir pazarı olan mülklerde kullanılır. Gelir getirmeyen gayrimenkullerin fiyatını belirlemede yararlıdır. Yarım kalmış inşaatların fiyatını belirlemekte kullanılabilir. Eğer fiyatı belirlenecek yapı çok eski ise kullanılması uygun değildir.
Gelir Yöntemi ile İşyeri Fiyat Belirleme
Gelir yöntemi ile işyeri satış fiyatı belirlerken “Gayrimenkulün değeri ve fiyatı getirisine bağlıdır” mantığından yola çıkılır. Mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesi incelenir ve bu getirinin bugünkü değeri hesaplanır. Genelde mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır. Gelir getiren veya gelir getirmesi beklenen mülkler için uygundur.
Bu yöntem uygulanırken dikkat edilmesi gereken en önemli faktör, elde edilen gelirin gayrimenkul el değiştirdikten sonra devam ettirilebilir olmasıdır. Örnek olarak satışa sunulan bir otel satış öncesinde bir marka zincire bağlı olarak çalışıyor ise ve yeni mal sahibi ile bu marka desteği devam etmeyecek ise eski dönemdeki gelir sürdürülemeyecektir. Bu durumda markasız çalışıldığında elde edilecek gelirden yola çıkmak gerekir.
Farklı bir örnek olarak, eğer bir benzin istasyonu işletmecisi geniş çevresi ve iş bağlantıları sayesinde yüksek miktarda satış gerçekleştiriyorsa gayrimenkul el değiştirdiğinde bu satış ve gelirin sürdürülemeyeceği açıktır. Bu durumda o bölgede normal şartlarda yapılabilecek cirolar göz önüne alınmalı ve fiyat bu şekilde belirlenmeli.
Eğer satış fiyatı belirlenen bir ofis binası ya da plaza ise, yeni inşa edildiğinde satış ofisi tarafından 1000 m2 diye pazarlanmış olabilir, ancak bu 1000m2 üzerinden kiralanabileceği anlamına gelmez. Satışta brüt metrekare üzerinden gidilmiştir, resepsiyon ve otopark gibi kiralanamaz alanlar da toplam alanda gösterilmiştir. Net kullanım alanı 600 m2 (süpürülebilir çalışma alanı) olan bir ofis 800 m2 brüt kullanım alanı üzerinden kiralanıyor olabilir. Gelir hesabının buna göre yapılması gerekir. Ofis değerlemelerinde kapitalizasyon oranı bölgeden bölgeye göre değişmekte birlikte İstanbul’da özellikli ofis bölgelerinde %6,5-%7 arasında.
Dükkan tipi ticari gayrimenkullerde ise kapitalizasyon oranı %5-%7 aralığında. Bir bölgedeki dükkan tipi gayrimenkulleri etkileyecek kamu yatırımları, özellikli bir projenin bölgeye yapılması (hastane, adliye vs.) gibi unsurlar yatırımın geri dönüş süresini değiştirebilir. Yani adliye, hastane gibi bölgenin dinamiklerini etkileyecek yatırımlar geldiğinde o bölgede satış fiyatları artıyor ancak kiralar aynı oranda artmıyor çünkü satın almalarda bu tür yatırımların uzun vadeli etkisi beklentileri arttırıyor ve fiyatı yükseltiyor ancak kiralamalar o günkü alternatif kiralık yerlere göre belirleniyor.
Proje Geliştirme Yöntemi ile Fiyat Belirleme
Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilir, firmanın pazarlama politikaları kapsamında harcamalar için gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda projenin gelir tahmini yapılır. Sektörün durumu, projenin bulunduğu yere yakın konumda benzer projelerin fiyatlandırma ve satış rakamlarından yararlanılır. Projenin performans tahmini yapılır ve bugünkü değerinin ne olacağı hesaplanır.
Trend Analizi ile İşyeri Satış Fiyatı Belirleme
Buraya kadar olan yöntemlerde fiyatların ve diğer değişkenlerin sabit kaldığını varsaydık. Oysa gerçek dünyada hiç bir şey sabit kalmıyor. Uçan bir kuşu ok ile vurmak istiyorsanız kuşun önüne nişan almalısınız, eğer hava rüzgarlı ise rüzgarın hızını ve yönünü de hesaba katmalısınız. Trend analizi fiyatların hangi yöne gideceğini öngörmenize yardımcı olur.
Örnek olarak İstanbul’da Anadolu yakası ofis ve plaza piyasasını ele alalım. Ticari gayrimenkulün kira getirisinin konuta göre daha yüksek olması son yıllarda yatırımcıları ticari emlak alımlarına yöneltti. Yatırımcılar aldıkları ofis, plaza katı, iş merkezi türü gayrimenkulleri kiraya vererek konuttan çok daha yüksek getiriler elde etme beklentisine girdiler. İnşaat firmaları da bu beklentiyi değerlendirdi, bol miktarda plaza, ofis, home ofis inşa etti. Ofis kiraları 2014 yılında ulaştığı en üst noktadan aşağıya inmeye başladı.
İstanbul Ofis Kira Değeri Ortalaması (ABD$/m2 Aylık)
Ancak inşaat şirketleri ofis üretmeye devam ettiler çünkü bu ofislerin maliyeti daire maliyetlerinden daha düşük (ofislerin çoğu dört duvar teslim ediliyor, sonrasında kiracının ihtiyacına göre bölmeler, zemin, tuvalet, mutfak vs. yapılıyor, bu durum ince işçilikler yapılan bir konut ile mukayese edildiğinde maliyetleri çok düşürüyor). Yeni ofis alanları inşa edildikçe İstanbul’daki ofislerde boşluk oranları arttı.
İstanbul’daki ofislerde boşluk oranları
Buna rağmen planlanmış inşaatlar yükselmeye devam etti ve 2018 yılında İstanbul Anadolu yakasında A sınıfı ofis arzı 2015 yılının iki katına çıktı.
Talep arzdan daha hızlı büyümediği için bundan çıkacak sonuç ofis kiralarının düşeceği. Eğer gayrimenkulün satış fiyatı Gelir Yöntemi ile belirlendiyse bu gelirin her geçen gün düşeceği ve alıcılar için cazibesinin azalacağı ortada. Bu durumda fiyat bu günkü rakamlara göre değil, yakın gelecekte gerçekleşecek değerlere göre belirlenebilir, aksi taktirde yakın gelecekte çok daha yüksek fiyat indirimlerini göz önüne almak gerekecektir.